2025上半年房企债券融资全景：规模、结构与未来展望

根据中指研究院监测数据，2025 年上半年，房地产行业共实现债券融资 2541.9 亿元，同比下降 10.0%。虽然融资规模相比去年同期有所下降，但降幅较上年同期有所收窄。这表明，尽管房地产行业在融资方面仍面临一定压力，但整体环境正在逐步改善，行业发展正朝着积极的方向转变。

融资结构剖析：信用债与 ABS 双轮驱动

信用债：头部集聚，期限拉长

在 2025 年上半年房地产行业的债券融资结构中，信用债无疑是当仁不让的融资主力 ，发行规模达到了 1526.6 亿元，占总融资规模的 60.1%。这一数据充分彰显了信用债在房企融资体系中的核心地位。从发行期限来看，信用债的平均发行期限为 3.92 年，其中发行期限在 3 年以上的占比更是高达 58.4%，与去年相比增加了 12.8 个百分点 ，期限显著延长。这种期限结构的变化，对房企来说意义深远。较长的融资期限，使得房企在资金使用上拥有了更大的灵活性，能够更好地规划项目开发周期，避免因短期资金压力而影响项目的正常推进，为企业的长期稳定发展提供了有力保障。

在信用债融资领域，头部房企的优势愈发凸显。发行规模前十的企业，其信用债融资金额占比达到了 48.2%，较上年增加了 4.1 个百分点。像保利发展、华润置地等行业巨头，发行金额均超百亿元，首开股份等企业的发行金额也超过了 50 亿元 。头部房企之所以能够在信用债融资方面占据优势，一方面是因为它们拥有良好的信用资质，在市场上积累了较高的声誉和信任度；另一方面，这些企业的销售业绩往往较为稳定，拿地力度也较大，展现出了强大的市场竞争力和发展潜力，这使得投资者更愿意为其提供资金支持。头部房企信用债融资占比的增加，意味着市场资源正在向优势企业集中，这将进一步加剧行业的分化格局。在未来的市场竞争中，头部房企凭借其资金优势，将有更多机会进行资源整合和业务拓展，实现规模的进一步扩张和竞争力的提升；而中小房企则可能面临更大的融资压力，需要更加努力地提升自身实力，以在激烈的市场竞争中谋求生存和发展空间。

ABS：存量盘活，利率下行

2025 年上半年，房地产行业 ABS 发行规模达到了 958 亿元，同比增长 4.8%，占债券融资总规模的近 38%，较上年同期上升了 5.3 个百分点。这一增长态势表明，ABS 在房企融资中的重要性正日益提升。从发行结构来看，CMBS/CMBN（商业房地产抵押贷款支持证券 / 商业房地产抵押贷款支持票据）成为主要发行类型，占比高达 46.3%，相比去年同期提升了 5.6 个百分点 。这类以写字楼、公寓、园区等持有型资产为基础的 ABS 产品，受到了市场的广泛青睐。究其原因，主要是投资者对有稳定现金流支撑资产的偏好不断上升。在当前的市场环境下，持有型资产能够提供相对稳定的现金流，降低了投资风险，因此备受投资者关注。

随着市场环境的变化和政策的引导，ABS 的平均融资利率同比下降了 0.32 个百分点，降至 2.77%。融资利率的降低，使得企业的融资成本大幅下降，这无疑增强了企业发行 ABS 的意愿。对于房企而言，通过发行 ABS，不仅能够盘活存量资产，将原本闲置的资产转化为可流动的资金，提高资产的使用效率；还能够拓宽融资渠道，为企业的发展提供更多的资金支持。而从市场层面来看，ABS 发行规模的增长和占比的提升，也为房地产市场注入了新的活力，促进了市场的资源优化配置。一些拥有优质持有型资产的企业，通过发行 ABS 获得了更多的融资机会，得以进一步发展壮大；同时，投资者也能够通过投资 ABS 产品，分享房地产市场发展带来的收益，实现了企业与投资者的双赢局面。

海外债：低位徘徊，成本高企

与信用债和 ABS 形成鲜明对比的是，海外债融资在 2025 年上半年依旧处于低迷状态。房地产行业的海外债融资规模仅为 57.3 亿元，占总融资规模的比例不足 3% ，整体发行金额处于相对低位。不仅如此，海外债的平均利率高达 9.73%，资金成本高企。在这样的高成本压力下，企业通过海外债融资的难度较大，这也使得大多数企业更倾向于通过国内渠道来满足自身的融资需求。

海外债融资规模低位徘徊的原因是多方面的。从国际市场环境来看，全球经济形势的不确定性增加，投资者对风险的偏好降低，对房地产行业的投资更为谨慎；从国内政策角度出发，近年来国家加大了对房地产市场的调控力度，引导房企更多地利用国内融资渠道，降低对海外融资的依赖，以防范系统性金融风险。尽管部分民营房企在上半年成功重启境外融资，如新城发展于 6 月 12 日公告拟进行美元优先票据国际发售，为其他民营房企重启境外融资提供了示范效应，但整体来看，海外债融资短期内仍难以成为房企融资的主要渠道。在未来，随着国际市场环境的改善和国内政策的进一步调整，海外债融资的情况或许会有所改观，但在当前阶段，房企还是需要将主要精力放在国内融资渠道的拓展和优化上，以应对融资需求和市场挑战。

融资成本变化：利率普降，红利显现

2025 年上半年，房地产行业债券融资平均利率降至 2.83%，同比下降 0.28 个百分点 ，这一变化对于房地产企业而言意义重大。利率的下降，直接降低了企业的融资成本，使得企业在融资过程中能够节省大量的利息支出，从而减轻了企业的财务负担，提升了企业的盈利能力和资金使用效率。这一利率下降趋势，是多种因素共同作用的结果。从宏观经济环境来看，市场利率的整体下行，为房地产企业债券融资利率的降低创造了有利条件；从政策层面来看，政府为了促进房地产市场的稳定发展，出台了一系列鼓励融资的政策，引导资金流向房地产行业，增加了市场资金的供给，进而推动了债券融资利率的下降；从企业自身角度来看，随着房地产市场的逐渐调整和企业自身实力的提升，企业的信用状况得到了改善，这也使得投资者对企业的信心增强，愿意以更低的利率为企业提供资金支持。

在各类债券融资中，信用债和 ABS 的平均利率均呈现出下降趋势。信用债平均利率降至 2.61%，ABS 平均利率降至 2.77% ，均低于去年同期水平。信用债平均利率的下降，使得企业在通过信用债融资时能够以更低的成本获得资金，这对于企业优化债务结构、降低财务风险具有重要意义。一些信用资质良好的头部企业，凭借其在市场上的良好声誉和稳定的经营状况，能够以更为优惠的利率发行信用债，进一步降低了融资成本，增强了企业的市场竞争力。而 ABS 平均利率的下降，则激发了企业发行 ABS 的积极性。对于那些拥有优质持有型资产的企业来说，发行 ABS 不仅能够盘活存量资产，还能以较低的成本获得资金，为企业的发展提供了更多的资金支持。以一些持有大量写字楼、公寓等商业地产的企业为例，它们通过发行以这些资产为基础的 ABS 产品，成功获得了低成本的资金，实现了资产的高效利用和企业的可持续发展。